2013年7月31日水曜日

耐震改修工事について



ここ最近はこのブログの内容が「この会」だとかで、かなり遠いところへ脱線しているので改めようと思います。

そしていきなり真面目な内容になりますが、ずっとまとめてみようと思っていた耐震改修工事、耐震リフォームについて。

当時私たちが耐震改修工事について考えたときに参考にしたかったのは業者の施工例とかではなく当事者の経験談などでしたが、探してもうまく収集できませんでした。なので今後このような計画を予定している方に対して少しでも参考になれば、と思います。
このお題、難しいんですが…。
参考になるかならないかは分かりませんが、興味のある方はよろしければどうぞ。



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時はさかのぼり物件購入時の話しになります。

中古住宅を買ってリノベーションして、ちょこちょこと手をかけて生活するというのは本当に楽しいことで、このスタイルを選択して良かったなと今でもそう思います。
幸い私たちのライフスタイルにバッチリとはまった中古住宅環境ですが、実際は物件を探すだけでも一苦労、更にそこに住むとなると表面的なことばかり考えてはいられませんでした。(お金のことはさておき…。)

中でも古い家に住む際に悩むところといえば建物の老朽化、耐震性です。

購入を考え物件を見て回っている頃に東日本大震災が起き、この先いつか発生するかもしれないと言われている東南海地震のことなど、古い家は大きな地震が来たらどうなってしまうのか…。
地震に対して敏感にならざるを得ませんでした。

まず、耐震性を知るうえでざっくりと目安となるのは、1981年(昭和56年)以前に建てられたか、それ以降に建てられたかで判断できると知りました。
その1981年(昭和56年)というのは、その年に従来の耐震基準が大きく見直され、大規模地震に対しての新耐震基準が施行された年です。

その後、1995年に阪神淡路大震災が起きました。
この大地震では死者数の多くが建物の倒壊によるもので、その被害が集中したのは「旧耐震基準の建物」との統計があります。


その目安となる1981年ですが、残念ながら我が家はギリギリアウト。
その年以前に旧耐震基準で建てられた家でした…。

これが引っかかり、比較的築年数の浅い物件と比較しどちらがいいのかと真剣に悩んだものですが、中古物件を購入すると決めた段階で物件によっては間取り等を大幅に変更することを考えていたので、それと同時に耐震改修工事をしようという方向になりました。


しかし、耐震改修工事といってもそれにかかる費用のことが気になりますが、それより築30年を超えた家の状態はどうなんだろう?
一体どこからどこまでやらなければならないのか、柱を金具で留めるとかでなんとかなるのか。調べていくうちに基礎が無筋コンクリートなので基礎からやらなければならないのか、屋根瓦は重いから軽い合板などにふき替えた方がほうがいいのか…。それなら結局、建て替えた方が…、いや、だったら新築を探せばいいんじゃないか、新築でも地盤が悪かったら…などの堂々巡り。

考えてもまったくキリがありませんでした。

そんな泥沼にはまりましたが、結局は物件の購入を決めた不動産屋さんが耐震改修工事の実績がある業者さんを紹介してくれたので、その業者さん任せでお願いすることにしました。

私たちの住む市では木造住宅耐震改修費補助制度があり、診断結果の総合評点と、一定基準以上に耐震性を向上する耐震改修工事に対して最大90万円までの補助を受けることができます。(2012年当時)
その補助を受けることにし、業者さんに市のガイドラインに沿ってまずは耐震診断からしてもらうことになりました。



あ、耐震といえばふと思い出すこの人…。



本文とは一切関係ありません



気を取り直し…


■木造住宅耐震診断の評点とは
  • 1.5以上…倒壊しない
  • 1.0~1.5未満…一応倒壊しない
  • 0.7~1.0未満…倒壊する可能性がある
  • 0.7未満…倒壊する可能性が高い
※震度6強から震度7クラスの大規模地震に対して倒壊の可能性を判定。

このような基準が設定されています。


診断時に立ち会いはしていませんでしたが、一般診断法という主要箇所を目視でチェックするという方法でした。

しばらくしその結果を待っていると「木造住宅耐震診断結果報告書」という書類をもって説明にきてもう。

さて、気になるその判定値は…。


「0.3…倒壊する可能性が高い」


0.3!? ほぼ0点に近い驚きの低評点!

目視で曖昧な場合は、原則として安全側より評価が低くなる方に判断することとなるとはいえ、ここまでか…、と不安な気持ちになりましたが、いや、診断してなかったら…と思うと更に恐ろしくなりました。

そしてこの「0.3」から「1.0…一応倒壊しない」のレベルに引き上げることで補助金は上限額90万円の補助が確定し、急ピッチで工事に入っていきました。

ここからは完全に業者さん任せでした。
工事完了後は市の職員のチェックがあり工事内容を市に提出しなければならないので、工事箇所は全て写真に収め細かく記したものをもらえ確認することができます。

耐震改修工事はスムーズに進行し、市のチェックも滞りなく通過し終了しました。
この工事にかかった費用は見積書によると

総額1,587,000円

なかなかの大金です。(現在コツコツ返済中)
ここから補助金の90万円を引いた額、70万円弱の支払いになります。
これが高いのか安いのかはではなく、これで安心だー!とならないのが腑に落ちないところで。
耐震診断の評点が1.0に上がったところで、その基準も「一応倒壊しない」と「一応」と付けてしまう曖昧なさじ加減です。
それは建物だけではなく地盤や周囲の環境、自然が相手なので勿論その判断は理解できますが。

耐震改修工事は「確かな診断とその根拠に基づき」という前提でやれば、やらないよりやった方が安心感は遥かに違いますが、その点が微妙なところですので消化不良を引き起こしている原因になっています。
正直、弱った基礎と柱の接合に金物取り付けて何の意味があるんだろう…という、今になると施工に対し疑問を持つ箇所もあったり、例えば、あっちの業者はこの手法を、こっちの業者はあの手法でと施工方法も様々、耐震診断にも種類があるし、意見も様々。
それを素人がどっちが正しいかを見極めることなどなかなか出来ません。
本当に自分たちが納得するカタチで耐震改修工事をやろうとすると、もの凄い時間と労力とお金、極端に言えば両手放しで信頼できる業者さんを選ぶ必要があるのではないかと感じました。
失礼な話しですが、私たちは工事が決まった段階でも他の業者の相談会に間取り図を持って行き、第三者によるニュートラルな立場からの意見を聞いて参考にしたりしました。それはとても参考になった覚えがあります。
また、素人なので限界がありますが工事について色々と調べることも大事でした。


地震が来るかもしれないし来ないかもしれない、倒壊するかもしれないし倒壊しないかもしれない…。そんな感じのモヤモヤ耐震改修工事。
阪神淡路大震災でのデータを見れば安心感は得られますが、地震が起きずにその効果のほどは分からないまま、というのがいちばん望むところです。

安心安全を耐震改修工事だけに頼らず、日々の備えや避難先などをしっかりしておくことが大切なのかもしれません。


※何が言いたいかよく分からなくなりますが、地震に対する不安はあっても、耐震改修工事に対する不安や否定を伝えたいわけでないのでご理解ください。


10 件のコメント:

  1. 「ソナエヨ、ツネニ」ですね。

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    1. だよね〜。
      ちゃんと備えなきゃなぁ。

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  2. NUE(OPUESTO)31.7.13

    お疲れさまです。
    Blog拝見させて頂きました。
    「そうだよな〜なるほど、なるほど…」と。
    具体的な備えと、物が落ちないように…ですよね。

    あの震災時、東京の外れの青梅市。
    10階建ての違法建築マンション最上階で揺れを経験し、
    色々な物が落ちてきました…。
    さらに栃木県の実家は築40年越えの古い家です。
    完璧主義だった親父が建築関係という事もあり
    建物自体の被害は少なかったのですが、
    それでも、なかなかの散らかりようでした。
    近所では瓦が落ちるところが多々。
    それは地盤の問題だったのですが。。。
    あれを経験すると、、、と、いう感じですよね、ほんと。

    すみません、長くなりました。

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    1. いえいえ、ありがとうございます。
      こちらは幸いにも大きな地震が来ていませんが、気を抜きすぎてしまっているなと感じます。
      地震発生時に家に居るのかどうかも分かりませんし、常に、ですね。

      人の命に関わるこの耐震改修工事は色々考えさせられました。

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  3. NUE(OPUESTO)1.8.13

    お忙しい中、返信ありがとうございます!
    出来る事をして、備えるしかないのですが。
    こちらも日々備えつつ、災害時のイメージを作りつつ生活しております。
    後は、放射能汚染とも闘いつつですね。。。
    廃炉まで、気が遠くなる話ですし、再稼働問題と山積みですが、
    この国に居る以上、仕方が無いのですが、、、。
    動ける事は動いて頑張ってみます!

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    1. ですね。
      こちらは地震も放射能も遠い所に置いて生活しがちですが、原発を取り巻くひどい有様には、今後さらに何を選択して生きていくのか考えさせられます。

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  4. ゆたんぽ4.8.13

    はじめまして。
    耐震改修についていろいろ悩んでいるものです。
    0.3ですか。
    わたしの家の場合はさらに一桁低い評点となっておりました。
    3社ほどお話をお聞きしたのですが、新築するほどお金をかけても評点1にはならない、外壁から補修すればOK、こんな数値は気にしなくてもいいです、倒れません。と言った感じで業者さんごとにおっしゃる事が異なっており、何がいいのかどうすればいいのか全く分からない状態となってしまいました。
    当地におきましては実績のある業者さんというのもなかなか見つからず、本当に困ってしまいました。
    できるところをできるだけ、バランスをとった施工をしていただける業者さんを選定しないと先に進まないようです。
    耐震改修は難しいですね…

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    1. ゆたんぽさん。
      はじめまして、こんなブログにコメントありがとうございます。

      しかし、その心境は経験者として非常によく分かります。
      何のデータ、誰の意見を参考にすればいいのか分からなくなりますよね。
      私は実際に市の助成金を受けてやりましたが、市を通しているからと言って安心できることなどありませんでした。(その恩恵を受けて言う事ではないのかもしれませんし、業者さんに不安があったわけでもありませんが。)

      結局、自分でも耐震改修工事の何が良かったのか分からぬままですが、素人ながら外壁の補修とかはとても疑問ですし、数値を気にしなくてもとか、倒れませんというのはもってのほかだと思います。
      ゆたんぽさんの言われる通りバランスなのかなと思います。
      建物に対して筋交いや耐力壁の位置を的確に無駄なくという感じでしょうか。
      そこを理解した業者が私たちにも理解できる施工と説明をしてくれるのが一番納得するのではないかと今は思います。
      それが難しいんだよ、という話しなんですが…。

      以前、私は今の家より築10年程古い(築40年以上)ノーメンテナンスの借家に住んでいて、地震が来ると揺れの前に音で判断できた程です。笑。昨日、地震が来ましたがその借家とは体感が全然違いましたのでやっぱり効果があったのか。と、思いたいところですが。

      極端な主観ですが、耐震改修工事は地震が来るか来ないかという仮説の上で成り立っているような工事ですので、答えがないと言いますか、素人の身には難しい選択だと思いました。

      しかし、よっぽど違法やそれに近い施工でなければ効果を期待したいと思っているのが本音です。
      そう思わないと本当、先に進みませんよね。

      「やって良かった!」と実感できることをお伝えできればお役に立ったと思いますが、今はそれが判断できずに申し訳ございません。

      でも、悔いのないように納得できるまで、時間の許す限りじっくりお考えください!

      長々と失礼しました。

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  5. ゆたんぽ5.8.13

    ご返信ありがとうございます。
    外壁の補修というのはちょっと言葉足らずでした。
    外壁張り替えと共に、構造用合板などで下地を作って耐震補強を行いましょうというのが正確でした。
    昨日の地震も当地では震度2だったのですが、体感的には震度3くらいの感じを受けました。
    ちなみに、他の方が気づかないような地震も本棚のガラスの揺れで気づくような状態です。
    ほとんどの業者さんで共通しているのはいくら改修しても評点1にはなりませんよというところぐらいです。
    リフォームの際に耐震改修に全く手をつけずに、あのときやっていれば…と後悔するよりは、なんらかの手を打った方が良いなとは思っております。
    耐震改修はやったからと言って生活が便利になる訳でもありませんし、なかなか難しいですね…。

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    1. いえいえ、こちらこそありがとうございます。
      外壁の補修、そういうことなんですね。その補強は私の家でも行っていました。
      評点の加減は分かり兼ねますが、お気持ちがよく分かる部分、耐震改修をやっても便利にもなりませんし効果が実感できないところです。なので施工に対する妥協点を見つけにくいんですよね。おっしゃるとおりです。

      たとえ評点が1に上がらなかったとしても、それは目安なんだと納得させてもらえる業者さんに出会うのが理想なんですが…。

      我が家は評点1になったといっても不安は残りますし、お金をかけてどんな大掛かりな施工しても絶対に不安はあると思いますので、私は今思うとやって良かったと思えています。

      参考になるものか…、もう見られているのかもしれませんが、私はその頃、図書館通いとこのHPをよく見ていました。
      住まいの水先案内人→http://www.ads-network.co.jp/

      私自身がお役に立てず申し訳ございませんが、いい結果になることをお祈りしております!

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